第10章 二叔的试探与陷阱（1/2）

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距离与爷爷的深度谈话过去了三天，林志华正在办公室里仔细研究着马可·罗西房地产项目的详细资料。安琪拉的调研报告非常详尽，从土地性质到规划许可，从市场分析到风险评估，每一个环节都有详细的数据支撑。

正当他专注于研究时，办公室的门被轻轻敲响。

"请进。"

林志成推门而入，手里拿着一个新的文件夹，脸上带着那种职业化的微笑。今天的他穿着一套深灰色的手工西装，看起来格外精神。

"志华，忙什么呢？"林志成在对面的椅子上坐下，目光扫视着桌子上的文件。

"在研究那个房地产项目。"林志华抬起头，"二叔今天怎么有空过来？"

"是这样的，"林志成将新的文件夹推向林志华，"我这里又有一个项目，想听听你的意见。既然你对房地产投资这么感兴趣，也许这个项目更适合你。"

林志华接过文件夹，封面上写着"米兰东区综合开发项目"。这个项目名称让他心中警铃大作，因为在他的记忆中，米兰东区在2009年确实有一个大型开发项目，但最终以失败告终，投资者损失惨重。

"这个项目看起来规模很大。"林志华一边翻阅资料一边说道。

"确实很大，总投资额超过2亿欧元。"林志成的语调很平静，但眼神中闪烁着某种不易察觉的光芒，"项目包括大型购物中心、高档住宅区和商业办公楼，是米兰近年来最大的综合开发项目之一。"

林志华仔细阅读着项目资料，同时在脑海中搜索相关的记忆。这个项目的问题在于选址，虽然看起来很有潜力，但实际上存在严重的地质问题和环保风险，而且当地政府的规划政策即将发生重大调整。

"项目的发起方是谁？"林志华问道。

"维托里奥集团，一家很有实力的意大利地产公司。"林志成回答，"他们现在因为资金链紧张，愿意出让30%的股份，只要1.5亿欧元。"

1.5亿欧元购买30%股份，这意味着整个项目的估值是5亿欧元，这个估值在当前市场下显得过高。更重要的是，林志华记得维托里奥集团在2009年底就因为这个项目而破产。

"二叔，这个项目你研究多久了？"林志华看似随意地问道。

"大概三个月。"林志成的回答很快，"我一直在等待合适的时机。现在市场低迷，正是抄底的好时候。"

林志华继续翻阅资料，发现了几个关键问题。首先，项目的环评报告存在漏洞，没有充分考虑地下水污染的风险。其次，土地使用权的期限比表面显示的要短。最后，当地政府即将公布新的城市规划，可能会影响项目的容积率。

"这个项目的时间安排是怎样的？"林志华问道。

"如果投资到位，明年春天就可以开工。"林志成说道，"预计三年内完成全部建设。"

三年时间，按照林志华的记忆，这个项目根本不可能在三年内完成。实际上，因为各种问题，项目在开工一年后就被迫停工，最终导致投资者血本无归。

"二叔，"林志华放下文件，直视着林志成的眼睛，"我能问一个直接的问题吗？"

"当然，你说。"

"这个项目是您真的想投资，还是在测试我的判断能力？"

这个直接的问题让林志成微微一愣，但他很快恢复了镇定："志华，你为什么这样问？"

"因为我发现了这个项目存在的几个严重问题。"林志华开始详细分析，"首先，环评报告没有充分披露地下水污染的风险。根据我的了解，这个区域在历史上是一个化工厂集中地，土壤和地下水都可能存在污染。"

林志成的表情开始变得严肃起来，显然没有预料到林志华会如此深入地分析。

"其次，"林志华继续说道，"土地使用权的期限问题。虽然资料显示是70年使用权，但实际上，其中有一部分土地的使用权只有50年，而且即将到期。"

"你是怎么知道这些的？"林志成忍不住问道。

"我让安琪拉做了详细的背景调查。"林志华回答，"任何投资决策都需要建立在充分了解的基础上。"

实际上，这些信息来自他对未来的记忆，但他不能说出真相。

"最重要的是，"林志华拿起桌上的另一份资料，"我还了解到米兰市政府即将在明年公布新的城市发展规划，这个区域的容积率可能会被大幅降低。"

这个信息让林志成真正震惊了。新的城市规划还没有公布，只有少数内部人士知道相关信息。

"志华，你的消息来源是什么？"林志成小心地询问。

"我有我的渠道。"林志华没有直接回答，"二叔，我想知道的是，您推荐这个项目的真实动机是什么？"

林志成沉默了很长时间，然后苦笑了一下："志华，看来我低估你了。"

"什么意思？"

"说实话，这确实是一个测试。"林志成坦诚地承认，"我想看看你是否真的具备了独立判断的能力，还是只会盲目地相信表面数据。"

这个坦白让林志华感到意外，他没想到二叔会这么直接地承认。

"那么，这个项目真的有这些问题吗？"林志华问道。

"有一些，但没有你说的那么严重。"林志成说道，"我必须承认，你的分析能力超出了我的预期。特别是关于城市规划的信息，连我都不知道。"

林志华意识到自己可能说得太多了，但既然已经说出来，就只能继续下去。

"二叔，我想问一个问题：如果我真的投资了这个项目，会发生什么？"

林志成考虑了一下："如果你投资了，而且项目失败了，你在家族中的声誉会受到严重影响。相反，如果你能够识破项目的问题，并提出合理的替代方案，那么你的地位将会得到大幅提升。"

这番话证实了林志华的猜测。这确实是一个精心设计的测试，旨在评估他的商业判断能力。

"那么，现在测试结果如何？"林志华问道。

"坦率地说，你通过了测试，而且表现远超预期。"林志成的语气中带着一丝钦佩，"但我还想知道，除了识别问题之外，你有什么建设性的建议吗？"

这是一个更深层次的考验。林志华知道，仅仅识别问题是不够的，更重要的是要提出解决方案。

"我有几个建议。"林志华站起身来，走到白板前，"首先，我们应该避开这种大型综合项目，转而关注小而精的项目。"

他在白板上画了一个流程图："在当前的市场环境下，大型项目的风险太高，资金需求太大，而且开发周期太长。相比之下，小型项目更灵活，风险更可控。"

"具体指什么样的项目？"林志成问道。

"比如马可·罗西的项目。"林志华说道，"虽然规模不大，但地理位置优越，开发风险可控，而且我们可以通过这个项目建立本地化的合作网络。"

林志成点点头："这个分析很有道理。还有其他建议吗？"

"其次，我建议我们采用分期投资的策略。"林志华继续在白板上画图，"不要一次性投入大量资金，而是根据项目进展分阶段投资。这样可以在发现问题时及时止损。"

"第三，我建议我们与本地合作伙伴建立更深入的合作关系。"林志华指着白板上的图表，"意大利的商业环境很复杂，需要有经验的本地伙伴来帮助我们规避风险。"